Коттедж должен быть...

Репортаж Петра Яклашкина

Из трех составляющих аксиомы об основных мужских предназначениях больше всего проблем вызывает постройка дома. Посадить дерево с горем пополам может даже очень далекий от сельского хозяйства человек, воспитание ребенка тоже особой спецподготовки не требует. Что же касается недвижимости, то ее мы предпочитаем покупать, а не строить, наконец-то переместив само понятие «мой дом» из душной квартиры в загородный коттедж.
Не секрет, что одиноко стоящее строение или участок, расположенный в населенном пункте хаотичной застройки, ценится на рынке недвижимости гораздо меньше. И если год назад количество выставленных на продажу коттеджных поселков составляло не более 140, сегодня эта цифра уже достигла 238, а в перспективе на будущий год должно появиться еще около 100 новых объектов. При том, что спрос на этом рынке превышает предложение, элитный поселок в 40 строений полностью продается в среднем за год. Но при всем богатстве выбора объекты загородной недвижимости, соответствующие мировым стандартам качества, можно пересчитать по пальцам. И зачастую риелторские фирмы, ведя агрессивную рекламную политику, успешно продают довольно посредственные поселки по завышенным ценам, позиционируя их как объекты высшей категории А, поскольку далекому от этого бизнеса потребителю достаточно сложно самостоятельно определить ценность того или иного объекта недвижимости. Кстати, доходность вложений в загородную недвижимость составляет от 80 до 150%, а в исключительных случаях доходит до 200%.
Впрочем, риелторы встают на тропу цивилизованных продаж, понемногу определяя эталоны качества для того или иного класса объектов. Одним из подобных шагов можно считать появление ежегодной премии за достижения в области загородной недвижимости «Поселок года», одна из задач которой подразумевает формирование достаточно жестких критериев определения цен на этом рынке.
В рамках конкурса предлагается выделить номинантов по пяти классам поселков: De Luxe, Elite, Business, «таунхаус года», а также «самый-самый» клубный поселок. В каждой из номинаций предусмотрено три премии, аналогично призовому делению спортивных соревнований – золотая, серебряная и бронзовая, а одному из обладателей золотых премий будет вручен Гран-при конкурса. Кстати, по словам Антона Мордвинцева, исполнительного директора премии «Поселок-2004», участники, пытающиеся искусственно завысить класс лоббируемого ими объекта, будут исключены из числа конкурсантов. С другой стороны, определить класс объекта не так-то просто. Возможны ситуации, когда застройщик просто не смог правильно классифицировать свое детище, и поселок по всем параметрам подходит под эталон высшего класса, за исключением одного-двух пунктов: где-то вместо хвойного леса лиственный, где-то недостаточно близко находятся объекты инфраструктуры. По каким же критериям классифицируются коттеджные поселки? Интересно, что этот вопрос вызвал затруднения у сотрудников многих известных риелторских компаний. В конце концов с четвертой попытки мы попали на знающего человека – помогла нам разобраться в принципах классификации загородной недвижимости менеджер фирмы Penny Lane Realty Инна Кувшинова: «Конечно, основными приоритетами для выбора участка остались такие параметры, как направление, экологичность и удаленность района от столицы, инфраструктура поселка, но немаловажную роль играют и такие моменты, как архитектурный стиль зданий, единая концепция застройки и многое другое». Самыми престижными продолжают считаться Рублево-Успенское и Новорижское шоссе, но в затылок им уже дышит Калужское. Перестроений в тройке лидеров пока не предвидится, хотя у Калужского направления есть все шансы занять второе место. Менее дорогими, но не менее популярными остаются Минское, Киевское, Дмитровское и Пятницкое шоссе.

Поселок высшей категории А – De Luxe (5–6% от всех предложений на рынке, спрос составляет 5%). Примеры: «Горки-21», «Николино», «Дрофа», X-Park.
Располагаться поселок должен не дальше 15 км от МКАД по Рублево-Успенскому или Новорижскому шоссе, до 10 км от МКАД по Калужскому шоссе или на Сколковском шоссе – на территории леса первой категории (сосны). Обязательными условиями являются наличие векового хвойного леса и водоема: реки, озера, в крайнем случае ручья и отсутствие в районе вредных производств, а также других источников загрязнений.
Размер особняков должен превышать 800 кв. м, а площадь участков – от 50 соток. Количество домовладений не более 30. При этом в поселке должны присутствовать все коммуникации, включая московский телефонный номер и Интернет, а также гостевая автостоянка, детская и спортивная площадки. Немаловажным является наличие располагающихся на территории поселка либо не далее километра следующих объектов инфраструктуры: спорткомплекс с бассейном (фитнес-центр), салон красоты, медицинский центр, ресторан, супермаркет. Архитектурное решение – оригинальный современный проект, строения должны быть выдержаны в едином стиле. Стены зданий должны быть трехслойными – монолитный каркас, обложенный с двух сторон кирпичом. Единая социальная среда, как правило, на продажу коттеджей такого ранга рекламы не дается, а потенциальных покупателей приводят сами жители поселка, давая им рекомендации, аналогично клубной системе. Собственная высокопрофессиональная служба эксплуатации, вооруженная охрана на въезде, по периметру поселка установлено видеонаблюдение.

Поселок высокой категории В – Еlite (50–55% от всех предложений, спрос около 40%).
Примеры: «Величъ», «Радуга», «Лапино», Forest Lake.
Местоположение: до 25 км от МКАД по западному, юго-западному или северо-западному направлениям. Окружать поселок должен многолетний лес, возможно смешанный. Количество домовладений не должно превышать 200, размер особняков – от 450 кв.м, площадь участка (придомовой территории) – от 20 соток. Требования к наличию коммуникаций и опций инфраструктуры такие же, как и в классе «А», с единственным изменением – расстояние до объектов социального значения увеличено до 3 км. Для строительства помимо кирпича могут быть использованы дерево высокого качества и «сэндвичи». Территория поселка не должна примыкать к традиционным населенным пунктам.

Поселок бизнес-категории С (приходится 20–25% от всех предложений, спрос составляет 50%).
Примеры: «Десна-2», «Княжье озеро», «Юлия».
Месторасположение: до 40 км от МКАД по любому направлению, кроме восточного и юго-восточного. Участок – поле. Количество домовладений – до 400, размер особняков – от 250 кв. м, площадь участка (придомовой территории) – от 10 соток.
Водо- и газоснабжение – центральное, а канализация возможна «септик» и областной телефонный номер. Расстояние до объектов инфраструктуры увеличено до 10 км. Договор на эксплуатацию на непостоянной основе или подряде. Охрана может осуществляться как посредством различных ЧОПов, так и сотрудниками вневедомственной охраны МВД, а также сторожа. Остальные требования практически соответствуют критериям поселков высших категорий.

Коттеджная застройка – категория D (спросом не пользуется).
Особых требований нет. К этому классу относятся все поселки, не вошедшие в предыдущие категории, а также стихийная коттеджная застройка в населенных пунктах с отсутствующей инфраструктурой.

Таунхаусы – категория Т (достаточно молодое направление, статистики нет).

К особым требованиям можно отнести централизованные коммуникации, а также наличие в населенном пункте продовольственного магазина, рекреационной зоны и детского сада. Дом может быть построен из любых материалов заводского комплекта.

Но вернемся к премии «Поселок года-2004». Изначально предполагалось, что в нем будут «соревноваться» только недавно построенные объекты, но, к удивлению устроителей конкурса, многие давно функционирующие поселки выразили желание поучаствовать.
Кстати, отбор претендентов на голосование будет проводиться до 15 апреля, с 16-го – оценка, а 15 мая – финал и торжественная церемония награждения.
Рассматривать конкурсантов будет экспертный совет, куда войдут ведущие специалисты рынка загородной недвижимости. Оценка будет проводиться на основе вышеперечисленных критериев и параметров, включая транспортную доступность, комфортность проживания, идею проекта, и многих других.
По прогнозам учредителей этого конкурса, премия имеет все шансы стать самым значимым ежегодным событием в области недвижимости. Тем более что, по прогнозам специалистов, спрос на Подмосковье будет только увеличиваться.